Partamos de entender que la vivienda es un sistema complejo que debe abordarse desde todos los frentes, en todos los momentos y en todas las posibilidades. México carece de una política de vivienda como tal, lo que ha tenido es una propuesta de financiación para acceder a esta a través del crédito.

A continuación hablaré de aquello que podemos replantearnos sobre el acceso a la vivienda, además de que ejemplifico con algunos modelos o programas particulares implementados en distintos países en los que una persona puedes ser dueña del suelo, otra persona propietaria de la casa, alguien más puede usarla y tal vez alguna de estas tres o alguien más puede beneficiarse de lo que genera. Finalmente cierro con el modelo de alquiler social que BAC, el estudio de arquitectura que dirijo, ha desarrollado para una comunidad mexicana.

El modelo a replantear

Históricamente, la poca intervención del Estado para garantizar la producción de la vivienda necesaria ha propiciado que este derecho quede en manos de los particulares y del mercado mediante la subvención o la financiación a la demanda. Es decir, contar con ciertos ingresos que me permiten acceder a un crédito y ese crédito me da la vivienda en propiedad, que realmente es el acceso a una deuda, que puede ser a 20, 25 años o hasta que la termine de pagar.

En términos generales, eso podría definirse como el modelo actual, con su evolución y cambios hasta la actualidad pero siendo un modelo que plantea la vivienda no como un derecho, sino como un vehículo de inversión o una mercancía, en la que no importa que se use o se habite la vivienda, lo que sí nos importa es que se construya y que se ponga en el mercado.

Cabe destacar que este modelo impacta directamente en múltiples áreas. Diversos estudios demuestran que el sector de la construcción impacta en 72 economías específicas. Es decir que, al final de cuentas, nuestra vida diaria, incluida la de todos, tiene relación con ese modelo. Por ello es importante repensarlo en toda su complejidad. Eso nos conduce a deconstruir el modelo con el que siempre hemos convivido.

NUDA PROPIEDAD

Esta política pública se implementó en el norte de Italia para fomentar que los jóvenes accedan a la vivienda. Siendo uno de los países europeos con mayores niveles de envejecimiento de su población, cuenta con un alto índice de adultos mayores propietarios de una vivienda y tienen ciertas necesidades que pueden cubrirse al ofrecer a jóvenes un precio menor por el valor de la vivienda sin que hagan uso de ella hasta que la persona propietaria falleció.

Mientras tanto, el adulto mayor se capitaliza, hace uso de ese dinero como mejor convenga y el joven espera cierta cantidad de años y accede a esa vivienda.

MODELO VIENA

El incremento de la migración que la ciudad de Viena experimentó a inicios del siglo XX, con la caída del imperio austrohúngaro, dio lugar a este modelo. Al derrocar a la monarquía, el dinero queda en manos del Estado que responde a la demanda creciente de vivienda produciéndose.

Actualmente en torno al 80 por ciento de la población de esta ciudad reside en vivienda de alquiler subvencionada por el Estado. En este caso no existe la aspiración de tener en propiedad la vivienda, sino que todos la alquilan a bajo precio.

MODELOS ACORDES A NIVEL SOCIOECONÓMICO

En el País Vasco existe la vivienda tasada para un sector de la población de clase media, del cual el  Estado define locación y costo. Tiene una calificación a 100 años, por lo que si tú accedes a esa vivienda accedes a un precio menor, pero no puedes especular después. O sea, tiene un valor de uso y no un valor mercantil o de cambio. Va en el sentido de acceder a una vivienda con perspectiva social del valor de uso, no como un vehículo de inversión para producir una plusvalía o ganancia.

En esta misma región también está la vivienda de protección oficial, que produce el Estado con objetivos de la Unión Europea a 20 años, que plantean que el 20 por ciento de las viviendas cuenten con esta protección: la gente puede apuntarse en una lista acorde a su nivel de ingresos para acceder a una vivienda de alquiler social, esas rentas tienen un costo en torno a los 200 ó 300 euros.

COOPERATIVA DE ORIGEN

Este modelo proviene de las cooperativas uruguayas. Una cooperativa de origen es un acuerdo entre particulares para desarrollar actividades económicas o de vivienda sin fines de lucro.

Todos participan, tienen sueldos, pero lo que ganan, lo reinvierten en la misma cooperativa o  se realizan acciones sociales. Son cooperativas que funcionan de manera colaborativa y habitan en colectivo. Y la producción es una producción social.

ACCIONES

Más allá de los modelos también existen acciones concretas para normar que no se especule con la vivienda, que finalmente es uno de los fenómenos por los cuales actualmente la gente no tiene acceso a la misma. Y está sucediendo en ciudades que podríamos considerar como referencias del modelo capitalista del libre mercado que está en su génesis.

Por ejemplo, este mismo mes en Nueva York se acaba de regular el tema de los alquileres temporales, básicamente Airbnb, en donde prohíben que se alquile por menos de un mes cualquier vivienda completa. Lo que se sigue permitiendo es la renta de habitaciones en una propiedad compartida. El modelo de Airbnb se fue desvirtuando y muchos fondos de inversión compraban muchas viviendas y las ponían en ese mercado con lo cual se encarecía algunos polígonos, algunos entornos, y la gente no podía costear las rentas.

Luego, países como Canadá están prohibiendo por cinco años que capital extranjero o extranjeros compren vivienda, porque había economías que crecieron exponencialmente por ejemplo, con capital ruso o árabe que se compraba zonas enteras en Vancouver y entonces la gente local, de nuevo, ya no puede acceder a la vivienda. 

En Berlín se están congelando las rentas, de manera que las personas propietarias si bien no pueden aumentar lo que cobran de alquiler sí cuentan con acceso a estímulos fiscales como, por ejemplo, la exención del pago del predial, etcétera.

TLAJOMULCO: RENTA TU CASA

Desde hace casi 10 años en estudio BAC llevamos una agenda particular en un municipio del área metropolitana de Guadalajara, que es Tlajomulco, que en términos de ciudad latinoamericana, es la constante en la que la mancha urbana crece hacia uno de los municipios.

La vivienda que se construyó en el cambio de siglo, en el año 2000,  venía bajo una política que le apostaba a la cantidad y se empezó a hacer esta serie de vivienda en serie de una tras otra en entornos que no tenían servicios. Con lo cual hoy en día enfrentamos el problema de que hay que repensar qué es la vivienda abandonada o deshabitada. Ni siquiera hay una caracterización que defina lo deshabitado, porque nosotros para esta implementación planteamos una caracterización o una tipología diferencial. La vivienda abandonada, deshabitada, vandalizada.

Hay así una amplia gama de cómo definir lo que no se habita, pero en números redondos, Tlajomulco tiene 77,000 viviendas abandonadas, que representa el 25 por ciento del total de sus viviendas.

Y en números concretos, México tiene seis millones de viviendas abandonadas, que no importan porque el crédito se colocó y siguen ahí en el mercado. Esto genera patologías sociales de distintos tipos, desde invasiones hasta cuestiones de delincuencia, patologías densas de lo urbano.

Nuestra propuesta radica en identificar viviendas en buen estado, que se puedan habitar y que tengan un dueño que por alguna razón, que es muy variable, no la esté ocupando.

Una vez localizadas se propone que el gobierno la rente con un costo entre los 1500 ó 3000 pesos y luego  la sub arriende a sectores de la población con características de desigualdad que la requieren: adultos mayores, mujeres víctimas de violencia de género, unidades familiares monoparentales que llegan a pagar alrededor de 200 pesos de renta. Se trata de un modelo de alquiler social en el que el Estado funge como aval.

Actualmente hay 250 familias o unidades de convivencia beneficiarias que pudieran ser casi nada comparadas con las 77,000 cuando la apuesta sería abatir ese número. Pero nosotros creemos que centrar la política en las personas cambia mucho, es decir, si cada uno de esos 250 beneficiados les pones nombre e historias, son todos casos súper bonitos y nobles en los que se dignifica la vida de las personas a partir de la idea de que accediendo a la vivienda se les da una base de dignidad mediante  la que pueden acceder a distintos derechos transversales. Es decir, si no tienes vivienda, terminas por no ir a la escuela, no obtener un trabajo, etcétera.

De ahí la importancia de que el programa sea transversal ya que captan a estos beneficiados y luego terminan siendo favorecidos por otros programas debido a que ya cuentan con un perfil en las bases del gobierno. Detrás del programa y a una escala de un gobierno local, lo que hay detrás también son los equipos que lo desarrollan y lo operan en la práctica diaria y tratan de resolver problemas cotidianos. 

Nuestra labor es el diseño, el acompañamiento, con equipos super capaces, técnicos, con los que convivimos y frecuentemente coincidimos en las maneras de pensar y promover. Considero fundamental que las políticas cuenten con el sentido no de lo cuantitativo, sino lo cualitativo y poner a las personas al centro, también me parece fundamental. En términos también de reconocimiento, esta política el año pasado fue acreedora al Premio Nacional de Vivienda, al Premio Estatal de Vivienda y quedó en tercer lugar del World Habitat de ONU Habitat. 

SOBRE EL AUTOR / PLUMA INVITADA

Luis Manuel Ochoa es Arquitecto por la Universidad de Guadalajara, con estudios en la Universidad de las Palmas de Gran Canaria y la École d'Architecture de Normandie en Francia. Actualmente cursa la Maestría en Vivienda Pública de la Universidad del País Vasco.

Es director de BAC Barrio | Arquitectura | Ciudad y consultor de gobiernos locales en temas relacionados con la agenda del hábitat. El diseño e implementación de uno de los programas de vivienda en los que ha participado fue merecedor del Premio Nacional de Vivienda 2022 a las mejores prácticas de gobiernos locales y el Bronce de los World Habitat Awards de ONU Hábitat 2023.